棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)重要的民生工程，也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要組成部分。以貨幣補(bǔ)償為主的棚改模式作為一種重要的金融創(chuàng)新工具，在促進(jìn)三四線城市去庫存、提高群眾居住質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但近年來，隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時(shí)形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求和能力，從而推動(dòng)三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。
棚改貨幣化提振居民和開發(fā)商信心與預(yù)期，進(jìn)而拉動(dòng)三、四線城市樓市轉(zhuǎn)旺
約三分之一的居民購房需求由棚改貨幣化安置帶動(dòng)并實(shí)現(xiàn)。目前，H省棚改貨幣化安置有三種途徑：一是政府將補(bǔ)償資金支付給售房的開發(fā)商，由被征收人持棚改券等購買。據(jù)棚改主管部門反映，H省采取這種方式的比重較大；二是政府收購商品房作為安置房源賣給被征收人；三是貨幣補(bǔ)償后由被征收人自行買房。第一、第二種可以100%拉動(dòng)新房銷售，第三種雖不是100%拉動(dòng)新房銷售，但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房，被征收人多半會選擇買房。2017年，H省棚戶區(qū)改造簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)為28.15萬戶，其中貨幣化安置22.01萬戶，同比增長5.8%。若按貨幣化安置全部用于購房測算，H省棚改居民購房套數(shù)占商品住房銷售套數(shù)的32.8%，較上年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。
省會城市限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商盈利空間收窄，三四線城市棚改去庫存創(chuàng)造新的市場機(jī)會，吸引開發(fā)商進(jìn)軍三四線城市房地產(chǎn)市場。2018年1～5月，H省14個(gè)樣本縣市年度“地王”中，成交價(jià)較當(dāng)年拍賣成交均價(jià)高出58.6%，部分熱點(diǎn)區(qū)域樓面地價(jià)已接近或超過周邊在售商品房價(jià)格。而土地價(jià)格本身也因一級開發(fā)成本上升、土地供應(yīng)不足等原因出現(xiàn)普漲。2017年，H省中小城市住宅用地供應(yīng)682宗，總用地面積1778.7公頃，平均樓面地價(jià)1504.8元/平方米，同比上漲119%，遠(yuǎn)超同期商品住房銷售均價(jià)上漲幅度。地價(jià)上漲推高了開發(fā)成本和房價(jià)上漲預(yù)期。
棚改去庫存效果顯著，部分城市商品住房供不應(yīng)求，房價(jià)持續(xù)走高，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱。自2016年棚改貨幣化政策實(shí)施以來，H省各地棚改去庫存工作進(jìn)度加快。截至2018年4月末，H省商品住房庫存3769.6萬平方米，平均消化周期6.3個(gè)月，較2016年末、2017年末分別下降2.2個(gè)月和0.56個(gè)月。79個(gè)市、縣中，平均消化周期小于6個(gè)月的有29個(gè)，小于8個(gè)月的有47個(gè)，占60%，部分城市商品住房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場由冷變熱，房價(jià)持續(xù)上漲。2017年末，35個(gè)城市商品住房銷售均價(jià)為5079元/平方米，同比增長21%，商品房銷售面積3841萬平方米，同比增長14.5%；44個(gè)縣（區(qū)）銷售均價(jià)同比增長20%，銷售面積同比增長18.4%。自2016年以來，35個(gè)城市和44個(gè)縣(區(qū))房價(jià)起漲點(diǎn)分別是2016年1月和2017年1月，之后持續(xù)上漲，漲幅分別在2018年2月和2017年11月達(dá)到頂點(diǎn)。雖然由于2018年棚改開工計(jì)劃顯著減少、財(cái)政購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策取消、中小城市對商品住房限價(jià)等原因，近幾個(gè)月漲幅有所下降，但房價(jià)總體而言仍居高不下。截至2018年5月，35個(gè)城市商品住房銷售均價(jià)為5522元/平方米，較2017年末增長8.7%，44個(gè)縣（區(qū)）均價(jià)為3860元/平方米，較2017年末增長5.6%。
棚改貨幣化對房價(jià)的影響不一，但房價(jià)上漲并非棚改單方面因素造成
三四線城市去庫存節(jié)奏快慢不一。2018年5月末，H省79個(gè)市、縣商品住房平均消化周期小于6個(gè)月、6～12個(gè)月、12個(gè)月以上的分別有29個(gè)、43個(gè)和7個(gè)，與2016年同期比較，兩年降幅最高的是S市，為-93.8%，平均消化周期下降了21.3個(gè)月；降幅最低的是Z縣，為-3%，平均消化周期幾乎未變。
三四線城市房價(jià)漲跌不均。2018年5月末，79個(gè)市、縣房價(jià)在3000元/平方米以下的有12個(gè)，3000～5000元/平方米的有58個(gè)，5000元/平方米以上的有9個(gè)。與2016年同期比較，年均漲幅在5%以下、5%～10%、10%～20%以及20%以上的城市分別有24個(gè)、12個(gè)、29個(gè)和14個(gè)，其中有7個(gè)邊遠(yuǎn)縣區(qū)房價(jià)處于下跌狀態(tài)。年均漲幅最高的是W縣，為60%，由2016年3月的1647元/平方米漲至2018年3月的3642元/平方米。
不同城市棚改貨幣化對房價(jià)的影響存在較大差異。通過對11個(gè)地級市2017年房價(jià)漲幅與棚改貨幣化安置比例對比分析發(fā)現(xiàn)，棚改貨幣化和房價(jià)上漲的關(guān)系分三種情況。一是棚改貨幣化程度相對較深的城市，房價(jià)漲幅也快。其中有6個(gè)城市屬于此類情況，如Y市，2017年貨幣化安置比例為80%，同期房價(jià)漲幅達(dá)54.05%。二是有些房價(jià)漲幅快的城市，棚改貨幣化力度不一定大。其中有4個(gè)城市屬于此類情況，如X市，2017年貨幣化安置比例只有26.24%，同期房價(jià)漲幅接近40%。三是有些房價(jià)漲幅相對慢的城市，棚改貨幣化力度相對較大。如J市，2017年房價(jià)漲幅8.77%，在11個(gè)地級市中排名最靠后，但貨幣化安置比例為65.45%，排名第六位。這說明，房價(jià)上漲并非棚改貨幣化單方面因素造成，導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素還有居民改善住房條件需求客觀增長、去庫存后部分城市商品住房供不應(yīng)求、土地價(jià)格及建筑成本上漲、省會城市限購需求外溢等等，但棚改貨幣化安置政策是造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。
進(jìn)一步完善未來三年棚改安置政策
2018～2020年，國家仍有1500萬套棚改計(jì)劃。棚改及貨幣化安置應(yīng)何去何從？筆者建議適當(dāng)壓縮棚改計(jì)劃任務(wù)，逐年減輕或取消對地方政府棚改任務(wù)的考核，取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，將以貨幣安置為主轉(zhuǎn)為以實(shí)物安置為主、貨幣安置為輔，從而使棚改工作回歸理性，將對房地產(chǎn)市場的波動(dòng)影響降低到最小。這主要基于以下理由：
地方政府既要限房價(jià)，又要完成棚改任務(wù)，這種兩難境地不利于其理性決策。針對房價(jià)上漲過快的情況，要求各三四線城市房價(jià)漲幅不得超過當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖霛q幅，上級主管部門每日監(jiān)測預(yù)警，超過后地方政府要被問責(zé)。同時(shí)，棚改的任務(wù)不完成，地方政府也要被追責(zé)。兩項(xiàng)目標(biāo)出現(xiàn)沖突和矛盾，地方政府只能兩害相權(quán)取其輕，顯然不利于其理性決策或作出最優(yōu)決策。
棚改貨幣化本輪去庫存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成，應(yīng)適時(shí)考慮退出。由于商品住房平均消化周期在12個(gè)月左右，不需要去庫存，從H省79個(gè)市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看，已不存在去庫存壓力。2018年5月末，79個(gè)市、縣中，低于12個(gè)月的城市有73個(gè)，高于12個(gè)月的只剩下6個(gè)，幾乎都在偏遠(yuǎn)山區(qū)。貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，應(yīng)考慮適時(shí)退出。
居民對實(shí)物安置的訴求上升，希望貨幣化安置的居民變少。據(jù)反映，由于一般拆遷戶的房屋面積和補(bǔ)償額度相對較小，而目前房價(jià)已炒高，棚改區(qū)居民貨幣化補(bǔ)償?shù)馁Y金用于買房出現(xiàn)較大缺口，有的甚至只能付同等面積的首付款，很多拆遷戶轉(zhuǎn)而更愿意采用實(shí)物還建的方式獲得安置，一方面避免補(bǔ)充買房資金投入，另一方面實(shí)物安置房易于隨時(shí)脫手，實(shí)現(xiàn)有效增值。相比之下，仍希望貨幣化安置的居民變少。
